2025年希腊购房移民最新政策全解：€80万/€40万/€25万门槛、过渡期与合规要点
自 2013 年推出以来，希腊黄金签证以低门槛、零居住要求、可携带直系三代家属而备受青睐。2024 年，希腊议会通过 Law 5100/2024，自 2024 年 8 月 31 日起实施新的分区与门槛体系：热门地区门槛显著抬高，同时保留了两类€25 万例外路径（商改住/文保建筑修复）。这套新规在 2025 年继续执行，并配合一次性的过渡期延长至 2025 年 2 月 28 日，以消化既有交易。
一、三档金额与区域划分：怎么区分 €80万、€40万 与 €25万？
1）€80 万（高需求区域，需单套房且面积≥120㎡）
- 适用于雅典（阿提卡大区）、塞萨洛尼基，以及人口超过 3,100 的岛屿（如米科诺斯、圣托里尼等）等高需求区域。购买单套住宅，最小建筑面积 120㎡。短租（如 Airbnb）受限，强调自住或长期出租。
2）€40 万（其余地区，同样单套房且面积≥120㎡）
- 除高需求区域外，其余希腊地区适用 €400,000。仍须购买单套、≥120㎡住宅，不得拆分多套凑额。
3）€25 万两类例外（与区域无关、无面积下限）
- 商改住：购买非居住用途物业并完成用途变更为住宅，可按 €250,000 申请；须在递交黄金签证申请前完成变更与施工，且不得作为公司注册地址。
- 文保建筑修复：购买被列为文保/可保存建筑并完成修复/重建，同样可按 €250,000 申请；在完成修复前不得转售。
- 两类例外均不设 120㎡ 下限；但受短租禁令及用途限制。
多个权威来源（Henley & Partners、WFW 律所、Global Citizen Solutions 等）对以上三档门槛、面积与用途限制给出了与新法一致的解读。建议在签约前让律师逐条核对地块分区、用途变更批文及修复许可证，避免因手续不完整而被拒。
二、短租限制与“长期出租”导向
新规明确限制黄金签证物业用于短租共享模式（如 Airbnb），重点鼓励自住或长期租赁，并对“商改住”路径设定了不得用作公司总部/分支机构注册地址等用途限制。此举旨在平衡投资与民生住房供给。是否对既有持有人追溯，需以最终实施细则为准，选择项目时应以“守规可持续经营”为前提。
三、过渡期：2025 年 2 月 28 日前能否沿用旧门槛？
- 希腊政府将原计划的 2024 年末截止，延长至 2025 年 2 月 28 日。
- 受惠对象：在 2024 年 8 月 31 日之前已支付 10% 定金的投资者，可在新截止期前完成过户并按**旧门槛（€25–50 万）**递交。媒体与律所披露，此举旨在保障约 7.5 亿欧元在途交易顺利完成。
- 部分渠道提到对“商改住”项目的办理节点另设至 2025 年 4 月 30 日 完工等更细分安排，务必以律师对合同条款与官方批文逐案核对为准。
四、可选“非房产”投资路径：不想买房还有什么选择？
除不动产外，新法保留并细化了金融类投资选项，常见门槛包括：
- €500,000 定期银行存款（至少 1 年）；
- €500,000 希腊国债（至少 3 年）；
- €800,000 企业债券；
- €350,000 投向希腊证券的共同基金或 REIF/REITs；
- 酒店或度假住宅的长期租赁/分时项目：一般 €250,000，但在高需求区域可能提高至 €500,000，须一次性支付 10 年租金。 不同路径在锁定期限、收益、退出与举证上差异较大，选择前应结合现金流与合规可行性做尽调。
五、家庭成员、有效期与工作权
- 家属范围：配偶；21 岁以下未婚子女（可在 21 岁后续签为独立居留至 24 岁）；双方父母均可随行，无年龄上限。同性爱婚姻在 2024 年获承认，伴侣权益等同。
- 有效期：首发 5 年，只要维持合格投资即可无限续签。无居住天数要求，但如申请 长期居民（EU long-term residence）或入籍，则需满足居住与语言等条件，通常要求每年不超过 6 个月离境、5 年内累计不超过 10 个月。
- 劳动权利：黄金签证本身不赋予持有人及家属在希腊的工作权，需另行取得相应许可。
六、费用与办理节点
- 政府费：主申请人 €2,000；每位家属 €150（18 岁以下免缴）；每张居留卡 €16。费用通过 e-paravolo 平台缴付。部分英文资料曾提及“家属满 21 岁 €500”口径，但以希腊官方与希腊语资料为准，当前普遍执行 €150。
- 审理时长：多方统计显示，4–12 个月较常见；2024 年申请量创纪录，存在积压，官方推进数字化后 2025 年有望改善。亦有机构称部分地区 3–4 个月可批，但不同批次差异明显，务必预留时间。
- 申请步骤（房产路径概览）：税号与银行开户 → 签订预订协议并尽调 → 支付定金/全款 → 公证过户 → 准备完整申请材料 → 递交并录指纹 → 获批并领卡。官方移民部页面列出所需文件类别，律师会结合新法细则补充用途变更、修复竣工与长期租赁证明等专项文件。
七、税务筹划要点：Non-dom 与 7% 养老金税率
- 非本土税制（Non-dom）：将税籍迁至希腊且满足条件者，可选择对境外所得按每年 €100,000 定额税计征，最长 15 年，同时可为亲属延伸优惠（每名亲属 €20,000）。
- 外籍退休者优惠：对境外养老金收入可适用 7% 统一税率（最长 15 年），需满足“过去 6 年中至少 5 年非希腊税居民”等条件。
是否选择成为希腊税居民，取决于家庭居住安排与全球资产结构。建议在递交或获批前，联动税务顾问评估 183 天居住规则、CRS 金融账户申报与双边税收协定影响。
八、材料清单（房产购置路径示例）
身份与关系
- 护照、白底证件照、结婚/出生/收养公证及认证；无犯罪记录证明；医疗保险单；入境签注或合法停留证明。官方清单对“投资人及家属”材料分别列明。
资产与交易
- 税号（AFM）、银行开户资料；资金来源与资金路径证明；购房定金与全款支付凭证（银行转账）；公证过户契约、土地登记证明；不动产税号（ENFIA）与完税回执。
合规与专项文件
- €80万/€40万：单套房、建筑面积≥120㎡的证明；长期租赁用途说明/承诺。
- €25万商改住：原用途、用途变更批准文件，工程完工与竣工验收证明；不得作为公司注册地址的承诺；短租限制承诺。
- €25万文保修复：文保认定文件、修复/重建许可与竣工证明；在完成修复前不得转售的承诺。 上述限制与证明要素均来源于 5100/2024 新法条款的专业解读与律师实务口径。
九、常见误区与避坑
- 忽略“单套房 + 120㎡”硬性条件 现在大部分地区都需购买单套、≥120㎡住宅，不可多套拼单。仅“商改住/文保修复”两类 €25 万例外可不受面积与区域限制。
- 过渡期理解错误 不是所有项目都能沿用旧门槛。仅限2024-08-31 前已付 10% 定金且在规定期限内完成过户或特定施工节点的交易。超期将转入新规门槛。
- 把短租收益当核心现金流 新规明确限制短租。以短租回报测算现金流，极易与合规冲突。应以自住/长期租赁为基线评估。
- “商改住”未完成即可递交 需在申请前完成用途变更与工程竣工，并提交完备证明。否则大概率被驳回或补件拖延。
- 审理时长一概而论 申请量激增与地区差异导致时长不一。当前可参考 4–12 个月区间，个别渠道称 3–4 个月，但并非普遍。务必预留缓冲期，并尽早预约录指纹。
- 忽视税务居民身份与申报义务 选择 non-dom 或 7% 养老金方案需满足严格条件与申报节点；若无规划直接在希腊长期居住，可能意外触发税籍与全球征税。
十、趋势与展望（2025）
- 需求仍强：2024 年新案接近 9,300，2025 年前四个月已达 3,506，若延续增速，全年或再破万。门槛抬升后，投资者更倾向高质量地段 + 合规把控强的项目。
- 数字化与去积压：政府推进流程数字化与区域分散审批，预计 2025 年审理效率边际改善，但高峰期的积压仍需时间消化。
- 政策重心转向“生产性投资”：分区提价、短租限制与 €25 万例外的“改造/修复”导向，反映希腊在维持吸引力与缓解住房压力之间求平衡。未来或将继续引导资金投向城市更新、文保修复、基建与产业化项目。
